全国首例！烂尾楼业主退房退款，开发商向银行承担返还责任

21世纪经济报道见习记者 郭聪聪 北京报道

位于南京市江宁区的珠江四季悦城，传来重磅好消息，业主们可以退房退首付了。业主收到官方明确回复：“已同开发商协商启动退房流程，退房资金来自监管账户，只退房款，不退利息。”截至7月29日，认购该项目的42户业主中，已有33户与开发商签订相关协议。

这是在“保交房”政策之下，这是全国首例由官方协调，集中退房退首付的案例。

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退款不退利，钱款来自监管账户

2024年6月，珠江四季悦城项目某购房人在政府留言板上留言称，自己购买的房子一直停工，开发商却不予退房。

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经查，该购房者于2022年8月底购买了位于南京市江宁区的珠江四季悦城项目，原定收房日期为2024年6月30日。房天下网站显示，该项目2021年7月首次开盘，当时价格在1.9-2万元左右，主力户型为85平-99平3居-4居，带装修交付。该项目由华南房企珠江投资开发建设，因项目总包方苏中建设公司内部资金链断裂，导致项目长期停工，不能完成交付。

南京市江宁经济技术开发区对此回复：已同开发商协商启动退房流程，退房资金来自监管账户，只退房款，不退利息。

这无疑为陷入烂尾泥沼的购房人带来了希望，相比较长的诉讼周期与漫长的等待复工，购房人损失一些利息拿回购房本金，也不失为一个及时止损的方式。

北京市盈科（海淀区）律师事务所合伙人律师贾伟波接受本报记者采访时说道，“这实际上是双方合意解除了商品房买卖合同，开发商退还购房款之后，购房者也丧失交付房屋请求权 。”

对于购房者是否可以请求开发商承担违约责任，贾伟波说：“这需要结合退款协议的具体约定。一般来说，合意解除通常意味着双方都同意放弃继续履行合同的义务，‌因此不再存在违约的情况，双方均无需承担违约责任。但若开发商未履行退款协议，购房人保留商品房买卖合同下的违约之诉权利，那也可主张对方违约责任。”

此外，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，南京珠江四季悦城的案例有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是退房、退首付款的前提条件。

某房产销售人员告诉本报记者，依据房屋预售制度，开发项目取得“五证”即可销售。预售资金监管账户是项目预售之时，开发商在银行设立的监管账户，以保障专款专用。但由于监管账户管理不到位，购房款未入监管账户、开发商挪用资金等情况也时有发生。

除此之外，在新一轮保交房中，还有推动项目复工复产、退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目等积极探索。

购房合同与贷款合同一并解除，开发商向银行承担返还责任

易居研究院研究总监严跃进说，此次南京的案例之所以可以认为是“首例”，是因为这是最近两年“保交楼”过程中，政府部门积极推动协调下首个集中退房、退首付款的案例。其实过去也有购置烂尾楼后要求退房退款的案例，是建立在个人协商的基础之上。

预售制度之下，购房者在购房本金不足时，多数会采用银行借贷的方式。此时在一个采用按揭贷款付款方式的购房活动中，就会涉及开发商、购房者与银行三方法律主体，购房者向银行申请贷款，地产商以未建成的被购房屋为该笔贷款做担保。经贷款审批通过，银行将全部房款打入开发商的监管账户，购房人则按月向银行支付贷款。所以，商品房买卖合同的解除，牵涉到抵押按揭贷款合同的履行或解除问题。

对此，贾伟波介绍道，根据2021年最新施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第20条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。与此同时《解释》第21条规定，商品房买卖合同和贷款合同一并解除后，开发商应将其收取的购房款本金及利息退给买房人，还应当将收受的购房贷款返还给银行（担保权人），买房人无需再继续还贷，免除按揭贷款返还责任。

此外律师提示，由于房屋烂尾，购房者无法取得房屋所有权，在协商退房退款之时，尤其是办理按揭贷款的购房者，应注意防范法律风险，以免出现“钱房两空”。

“‘退房退款’只是通常的一种说法，但在没有办理不动产登记的情况下，购房者并不享有房产的所有权，拥有的仅仅是物权期待权。购房人与开发商合意解除购房合同，但开发商却因资金短缺迟迟无法交付赔偿款时，购房人将陷入‘钱房两空’的不利境地。”贾伟波补充道。