信托地产业务跟踪：规模首降至万亿元以下，“最难的时候已过去”， 风险处置尚需时日

21世纪经济报道记者 杨梦雪 上海报道

信托业协会发布的2023年度行业数据显示，信托投向房地产领域的资金规模自2018年至今首次压降至万亿元以下。上海金融与发展实验室主任曾刚直言，传统房地产信托业务作为信托主营业态的时代已告终结。

微观层面，据21世纪资管研究院统计的数据显示，绝大多数信托公司投向房地产业的规模和占比均在逐年下降，2023年只有一家信托公司信托资产投向房地产的规模在千亿以上，57家信托公司中有44家信托资产投向房地产业的占比在10%以下。

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多位行业人士向记者表示“最难的时候已经过去”，存量的风险资产已经基本暴露，同时也有从业人士坦言当前的风险化解情况并不乐观。

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在风险项目的处置方面，信托公司同样面临重重困难。记者获得的两份资料显示，近期又有信托项目因底层资产或抵押物未获有效处置而再度延期，多位受访者指出抵押物变现困难是当前风险处置的一大难点，同时资金是否实际运用到项目中也会影响房地产信托项目的风险处置进展。

规模下降

信托业协会披露的行业数据显示，2023年信托投向房地产领域的资金规模为9738.61亿元，同比下降20.43%，占比仅5.6%。而在巅峰时期，信托投向房地产领域的金额超过2.7万亿元，占比超过15%。

2018-2023年资金信托投向房地产业余额及占比

数据来源：21世纪资管研究院据信托业协会数据整理，获取全部数据可联系21资管小助手（zgyjy21）。

从各家信托公司披露的数据来看，近年来投向房地产业的信托资产及自营资产规模同样明显下降。

21世纪资管研究院统计了2023年年报中披露资产投向的57家信托公司数据，在信托资产规模方面，1家信托资产投向房地产业的规模在千亿以上，29家信托公司投向房地产业的信托资产在百亿规模以上。

2023年信托公司投向房地产业信托资产规模TOP10

数据来源：21世纪资管研究院据信托公司财报整理，获取全部数据可联系21资管小助手（zgyjy21）。

从占比情况来看，57家公司中有44家信托资产投向房地产业的占比在10%以下，其中32家占比低于行业5.6%的水平。但也不乏一些“极端案例”，如万向信托投向房地产业的比重仍高达53.47%，华澳信托、建元信托、爱建信托、长城新盛信托占比也都在三成以上，分别为42.81%、40.94%、39.5%、33.16%。

在自营资产方面，57家公司中有26家自营资产投向房地产业，兴业信托、爱建信托等投向房地产业的资产规模均在50亿以上，占比分别为30.16%、46.44%。

2023年信托公司投向房地产业自营资产规模TOP10

数据来源：21世纪资管研究院据信托公司财报整理，获取全部数据可联系21资管小助手（zgyjy21）。

上海金融与发展实验室主任曾刚在2023年度中国信托业发展评析中直言，与过往高峰期相比，信托投向房地产领域的资金规模和占比都有了大幅的下降，表明传统房地产信托业务作为信托主营业态的时代已告终结。

不过由于房地产信托是信托业受宏观政策、行业监管和市场环境多重约束最明显的业务领域，此前也出现了大量违约事件。就当前的业务风险情况，有分析人士认为，去年以来房地产信托产品违约事件频发，真实风险难以判断。但也有从业人士表示，“最难的时候已经过去，该暴的已经差不多了”。

上海某信托行业人士认为，“存量的风险资产基本暴露，未来带给市场的潜在风险冲击不必过分担忧。”

上述人士以行业统计的违约数据进一步解释，房地产信托违约从2020年末开始大幅增加，2021年和2022年是高峰期，2023年后开始下降。

处置进展缓慢

值得关注的是，部分信托公司受房地产业务拖累，已面临业绩亏损、不良高企的窘境。

2023年年报发布后，华澳信托即因营收大幅下滑、净利润连年亏损等引起关注，自营不良率升至55.34%。从资产投向来看，其信托资产中投入房地产业的占比高达42.81%。

在房地产项目的风险处置过程中，信托公司同样仍面临重重挑战。在谈及底层资产处置时，上海某信托从业人士坦言情况并不乐观。记者获得的两个近期再度延期的产品资料同样印证了这一点。

记者获得的一份爱建信托雅居乐成都东部新区项目的信披报告显示，该项目因房产形势严峻、新冠疫情影响以及主要交易对手阳光城、融创债务危机而陷入僵局。爱建信托称，近两年与三方股东就项目重组进行了反复谈判协商，由于各方对项目价值判断存在较大差异，存在观望心态，加大了项目重组的难度，截至报告日，各方股东对于收购条件未能达成一致意见。2023年年底，其已同步准备相关诉讼材料，并与当地政府、法院等相关机构开展了诉讼前期沟通工作。

该项目2021年5月成立，此前已由2023年5月延期至2024年5月。受上述一系列因素影响，该项目再次做出延期安排，将延期至2026年5月。在风险应对措施方面，爱建信托称将推进项目收购协商及开发销售重启，同时拟推进破产重整诉讼流程，通过引入重整投资人促进项目的复工复建、销售、管理。

记者获得的另一份中融信托融沛231号产品的临时管理报告也面临类似的底层资产处置进展缓慢的问题。

该产品对应的项目公司以未售商业及地块土地使用权提供抵押担保，2022年4月项目公司的相应银行账户、地块土地及地上在建工程、本项目抵押的商业现房、追加抵押物均完成查封。2023年5月及8月，该项目抵押物之一两度被公开拍卖，但均因无竞买人报名参与而流拍。2023年10月，拍卖平台披露了前述抵押物的变卖公告及须知，但变卖期内仍未交易成功。目前中融信托已向法院申请以物抵债，继续推进抵押物的处置。 

处置进展缓慢也使得该项目继续延期。中融信托在报告中表示，按照信托合同的约定，该信托计划项下全部信托单位将展期至信托财产全部变现之日为止，或虽信托财产未全部变现但信托财产中的现金部分已足以支付预计应予支付的税费、规费、信托报酬及其他各项信托费用（不包括浮动信托报酬）、债务（如有）、全部信托单位按照信托文件约定的参考年化收益率预计可获分配的信托利益而受托人宣布信托计划终止之日止。 

风险处置难在何处

房地产信托项目风险处置难点在哪？

信托网研究院研究员郭彦菊认为，抵押物变现困难即是其中一个重要原因。“信托公司即便通过司法程序获得胜诉判决，也难以顺利执行完毕涉案公司的全部财产。涉及多方利益，风险项目往往涉及多个信托公司、融资方、担保方等，处置过程中需要平衡各方利益，达成一致意见。市场环境和政策变化，市场环境的变化，如房价波动、政策调整等，都可能影响风险项目的处置进度和效果。”

华东某信托行业人士同样对记者坦言，信托公司拿到抵押物后处置周期很长。在实操层面，信托公司还会找三方机构参与，通过专业机构做代建管理。

上海某信托业内人士对记者表示，资金是否实际运用到项目中也会影响房地产信托项目的风险处置进展。信托公司在与房地产公司的合作过程中，如果按照合同约定，贷前尽职调查、贷后尽责监管，项目资产比较优质，违约后风险处置难度相对比较容易，退出路径较多。近年来信托公司不断探索房地产项目的风险处置路径，都是基于项目自身销售回款或商业价值，比如通过债转股的方式接手项目、引入第三方资金开发建设、打包卖给AMC或投资公司等。此外，还有信托公司采取类似纾困基金的方式，搭建母子基金的模式为受困企业和项目注资，信托计划认购有限合伙的劣后级份额，由其他资管机构包括AMC和其他投资公司等解决优先级资金，由信托公司关联公司或者其他第三方负责项目开发建设，顺利盘活资产。

上述人士同时提到，如果信托资金没有运用到项目中，房地产公司当前资不抵债，失去自救能力，面临被淘汰出局或者被并购重组甚至破产重整。“这种情况下，信托公司极为被动，没有切实有效的风险处置措施，唯一可以做的是申报债权，等待统一解决。”