千亿集团掌门人换帅，恒隆能否“恒隆”？
21世纪经济报道记者 高江虹 实习生 尤芸茜 北京报道
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2月20日，2023年部分武汉商场销售额出炉，武汉天地和武汉摩尔城以38.1亿元和30亿元暂时分列榜首探花，武汉另一家顶级商场——武汉恒隆广场则未披露销售额情况，仅在恒隆集团2023年财报中披露武汉恒隆广场租赁收入为2.51亿元，收入和租户销售额分别上升8%和20%。
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有业内人士预估武汉恒隆广场的销售额应该在20亿元到30亿元之间，占据武汉头部商场之列。
有意思的是，武汉恒隆广场是恒隆集团副董事长陈文博第一个从拿地、建设、招商到筹备开业，从头到尾负责到底的项目。
这位恒隆集团的太子爷，刚刚于春节前的1月30日被公告将接替即将退休的恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗，也就是陈文博的父亲，于今年4月出任新一任董事长。
至此，香港历史最悠久、规模最大的地产企业之一恒隆地产及恒隆集团将迎来第三代接班人。新掌舵人能否带领2000亿恒隆集团继续隆盛下去？
（恒隆集团新任董事长陈文博，企业官图）
千亿恒隆换帅
春节前夕，恒隆地产及恒隆集团发布联合公告称，陈启宗将退任集团董事长、执行董事及执行委员会主席等职位，由其子陈文博接任，将于4月26日举行的股东周年大会完结后生效。
恒隆集团是典型的家族企业，由陈启宗父亲陈曾熙于1960年创办，1972年在港交所上市，同年陈启宗加入恒隆，并于1991起担任董事长至今，掌权长达33年。恒隆集团最为人熟知的便是国内各地的恒隆广场，历经陈氏三代打造了超2000亿的恒隆版图。
作为老一代恒隆集团掌舵人，陈启宗的成绩斐然。自从1991年接班，陈启宗就领帅投资内地高端商业市场，并成为行业的翘楚。内地十个项目个个都颇为成功，尤其是上海两个项目，不仅出租率超高，且连年销售额都超过百亿元。
2023年财报显示，截至2023年末，恒隆集团总资产约2315亿港元，资产负债率为28.6%。总收入为108.81亿港元，与去年基本持平；其中，物业租赁收入为108.79亿港元，按年上升2%。内地物业组合的租赁收入按人民币和港币计值分别上升7%和3%。同时企业也保持稳定的盈利能力，2023年，企业整体营业利润为77.94亿港元，按年增加1%；净利润为28.11亿港元，按年增加约3.4%。通过财报可以发现，随着市场持续重回正轨，目前恒隆集团整体经营实现较为稳步的发展。
高端化一直是恒隆的标志，也是恒隆未来持续的发力点。2023年7月底，陈启宗就在业绩会上表示，“持有和管理次高端购物商场对恒隆集团的吸引力不大。次高端购物商场的竞争态势与高端购物商场截然不同。在电商强势且盛行的经济环境中，这类业务很容易被网购取代。”他还表示，“在此大环境下，像我们这些房地产公司要提升租户销售额和租赁收入便困难重重，唯一或可突围而出的就只有顶级奢侈品零售。”
从其财报表现也可以一窥，2023年全年恒隆集团高端商场组合收入增长9%至43.38亿元，次高端商场组合收入与上一年持平录得6.25亿元，七座高端商场就贡献了内地超87%的业绩。高端商场中遥遥领先的上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场全年业绩分别为17.55 亿元和12.13 亿元人民币，远超其他商场，同比增幅分别为10%和6%，出租率分别为100%和99%，对上海的依赖度依旧居高不下。无锡与昆明的恒隆广场也表现突出,同比增幅分别为12%和7%，出租率同样达到了98%。
三家次高端商场就相对逊色，济南、沈阳皇城与天津恒隆广场，出租率为93%和90%，但出租率增幅强劲。最新布局的杭州高端项目也备受重视，陈启宗表示，2024杭州恒隆广场等优质资产组合预计将贡献稳定收入，进一步巩固恒隆在房地产行业的领先地位，可见恒隆对高端化的坚持。
恒隆集团的商业版图远不止地产、高端商场、写字楼和酒店租赁，另一部分生意同样出彩，却少为人知。陈启宗二弟、香港晨兴创投主席陈乐宗支系管理家族投资基金——低调而著名的投资公司晨兴资本（后改名为“五源资本”），是搜狐、小米、携程、快手等公司的早期投资人，小米上市后，曾收获数百倍回报。
接班人的压力
即将接替陈启宗的恒隆集团富三代、1982年出生的陈文博是否能扛起长辈的大旗？并有独到的投资眼光和老道的经营手段？
陈文博现年41岁，毕业于美国南加州大学，于2010年加入恒隆集团，2016年获委任加入董事会成为执行董事，并于2020年出任集团副董事长。其工作颇为勤勉，一年数十次往返香港内地，经常在国内亲自调研走访，体察中国经济和民间动向。
只是陈文博面临的处境，有可能比当初父亲深入内地还要复杂些许。毕竟目前的内地商业地产界可谓群雄争霸，竞争日趋激烈。近年来，越来越多地产巨头除了在中国内地其他一线城市和新兴一线城市逐步加码竞争，也在二三线城市圈地，太古地产、SKP、华润万象生活、新世界等都在积极动作。
同为港资地产的太古地产作为老牌对家，2023年业绩飘红，在广州、成都、北京以及上海等地获得不错增幅，该公司在西安和三亚的策略性投资也进展顺利，同时还积极在大湾区拓展业务，这对恒隆来说无疑是极大的竞争压力。此外太古汇+张园这种混合娱乐文化的综合体，绝对会冲击到上海两个恒隆项目的销售。
新鸿基地产位于广州南山的广深港高铁庆盛TOD项目一期工程预计于2024年竣工；广州南站ICC项目预计从2025年起分阶段落成，高端住宅“峻銮”已于2023年上半年入市。上海ITC项目和南京IFC商场也纷纷落定。
华润置地也倾向于继续重押，2023在武汉、福州和海口开出三座M1重奢级别万象城，非重奢领域也再添10家。未来4年还会在长春、昆明、常州、贵阳、呼和浩特、长沙、郑州、东莞等地新增8家万象城。
新世界在过去两年也在中国内地市场不断扩张K11布局，2023年在杭州开出第二座K11，目前已经在中国市场11个城市布局共计39个K11项目。K11 MUSEA业绩表现亮眼、广州K11调改步入尾声、深圳K11 ECOAST等项目即将入市。通过项目组合优化，K11也进入了新的发展阶段。
北京SKP在2023年销售额为265亿元，较2022年的239亿元增长10.8%，蝉联国内收入最高的购物商场。西安SKP为80亿元，略低于上一年的95亿元，新开业的成都SKP实现55亿元的收入，此外，武汉SKP、杭州SKP、昆明SKP也在筹备开业或建设中，除了上述项目，北京华联还有在合肥、广州等地有建设SKP的计划，根据此前业内市场消息，SKP的目标是在全国完成10家店的布局。
相较之下，恒隆却略显谨慎。在内地商业综合体规划方面，恒隆集团2024年仅布局了四个综合体项目，分别为昆明、无锡、杭州和沈阳恒隆广场，但留给恒隆的高端顶奢商业地产剩余空间却并不多了。相较于太古新鸿基，恒隆对于消费者心理以及社区营造的理解也不够深。这也导致了恒隆打造全客群商场的能力相对弱，就唯独强在奢侈品业态。并且在经济疲软、换帅及以股代息计划的影响下，恒隆也面临提高投资者信心的难题。
投资者最为关心的是陈启宗退休后，新任掌舵人陈文博将带领恒隆驶向何方？
“今时今日企业最重要是保命保本，不是大发展的时候，不能犯大的资本支出错误。”“保守一点是相对好的做法。” 这可能是陈启宗最后一次透过业绩发布会向市场指点迷津，同时也在为第三代接班人指明方向。
陈文博会不会听劝？或许，从未来由他书写的“董事长致股东函”能一窥究竟。